債務整理をしても、任意整理と個人再生なら住宅ローンを払い続けて家を残せます。自己破産では住宅ローンも手続きの対象になるため、原則として家は売却されます。
家を残せるかどうかは、どの手続きを選ぶかでほぼ決まります。日本弁護士連合会の2023年の記録調査では、個人再生を申し立てた人の約4割（41.05%）が住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を使っていました。一方、自己破産を申し立てた人のうち自宅が本人名義だった人は1.87%にとどまります。
債務整理相談ナビが自己破産の経験者100人に行った調査では、手続きで手放した財産として「不動産（持ち家）」を挙げた人は25.0%でした。
このページでは、3つの手続きごとに今の住宅ローンと家がどうなるかと、債務整理後に新しく住宅ローンを組めるまでの期間を、法律と信用情報機関の公表内容をもとに整理します。
債務整理をしたら住宅ローンと家はどうなる？
任意整理は住宅ローンを対象から外せるため、家に影響しません。個人再生は住宅ローン特則を使えば家を残せます。自己破産は住宅ローンも対象になり、原則として家を手放します。
| 手続き | 今の住宅ローン | 家を残せるか | 新たに住宅ローンを組めるようになる時期の目安 |
|---|---|---|---|
| 任意整理 | 対象から外して返済を続けられる | 残せる | 整理した借金の完済から5年後 |
| 個人再生 | 住宅ローン特則で返済を続けられる | 条件を満たせば残せる | 手続開始決定から7年後 |
| 自己破産 | 対象に含まれる（外せない） | 原則として残せない | 手続開始決定から7年後 |
この時期は、信用情報機関に登録された事故情報が消えるまでの期間です。この時期を過ぎても、審査に通るかどうかは収入・勤続年数・頭金などで決まります。
期間の根拠は、このページの「債務整理後、住宅ローンはいつから組める？」で説明しています。
自分の借金額と収入でどの手続きが合うかは、債務整理の診断ツールで確認できます。家を残せる手続きに絞って結果が出ます。
任意整理をしても住宅ローンの家は残せる？
任意整理では、住宅ローンを対象から外せば家を残せます。任意整理は裁判所を使わず、整理する借入先を選んで個別に交渉する手続きだからです。
カードローンや消費者金融の借金だけを整理し、住宅ローンはこれまで通り返済を続けます。住宅ローンの金利・月々の返済額・残りの期間は変わりません。
任意整理で家を残す条件
- 住宅ローンを任意整理の対象に入れない
- 住宅ローンの返済を続けられる収入がある
- 住宅ローンと、任意整理後の借金の返済を同時に続けても家計が回る
住宅ローンを借りている銀行の借金は整理対象に入れる前に確認する
住宅ローンを借りている銀行（または同じグループの会社）のカードローンを任意整理すると、契約内容によっては住宅ローンにも影響が出る場合があります。住宅ローンの保証会社が、整理する借入先と同じグループのこともあります。
整理する借入先を決める前に、住宅ローンの契約書と借入先の一覧を弁護士・司法書士に見せて確認してください。
住宅ローンとの「2本立て返済」が続くかを試算する
任意整理は元本を減らす手続きではないため、住宅ローンの返済に加えて、整理後の借金を3〜5年かけて返し続けます。
債務整理相談ナビが任意整理の経験者100人に行った調査（2026年5月）では、63.0%が「後悔している」と回答し、その理由の2位は「完済期間が長く生活が苦しい」（47.6%）でした。
調査結果の詳細は任意整理「後悔した」が63%—経験者100人の後悔・満足度調査で公開しています。
住宅ローンと並行して返済する場合は、毎月の合計額が手取りに対して無理のない水準かを、依頼前に専門家と試算しておくことが大切です。
任意整理の仕組みと費用は任意整理とは？メリット・デメリットと流れ・期間・費用の目安で、後悔の理由は任意整理しなければよかった？後悔の理由と後悔を防ぐ判断ポイントで詳しく解説しています。
個人再生で住宅ローン特則を使えば家は残せる？
個人再生では、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を使えば家を残せます。住宅ローンだけはこれまで通り返済を続け、それ以外の借金を大幅に減らす制度です（民事再生法第198条）。
日本弁護士連合会の「2023年破産事件及び個人再生事件記録調査」では、個人再生の申立人の44.63%が自宅を本人名義で所有しており、全体の41.05%が住宅ローン特則を利用していました。
出典：日本弁護士連合会「2023年破産事件及び個人再生事件記録調査」（報告編 p.10 申立人の住居、p.13 住宅資金特別条項の利用の有無）
住宅ローン特則が使える条件
- 本人が所有し、本人が住んでいる建物である（床面積の2分の1以上を自分の住まいとして使っていること）
- 住宅の購入・建築・リフォームのための借入である
- 住宅に、住宅ローン（保証会社の求償権を含む）以外の抵当権などの担保が付いていない
- 住宅ローン以外の借金が5,000万円以下である
建物の定義は民事再生法第196条、担保の条件は第198条第1項に定められています（出典：民事再生法｜e-Gov法令検索）。
住宅ローンを滞納していても住宅ローン特則は使える？
滞納していても使えます。一括返済を求められた後でも、6か月以内に申し立てれば間に合います。
住宅ローンには、通常、銀行とは別に保証会社が付いています。返済を数か月滞納すると、保証会社が残りのローンを銀行へ一括で支払い（代位弁済）、その後は保証会社から一括での返済を求められます。払えなければ、家は競売にかけられます。
この代位弁済から6か月以内に個人再生を申し立てれば、住宅ローン特則を使って、元の銀行との分割返済に戻すことができます（民事再生法第198条第2項）。
6か月の起算点は、代位弁済の通知が届いた日ではなく、保証会社が保証債務を全部履行した日です。
競売の手続きがすでに始まっていても、個人再生を申し立てたうえで裁判所に申し立てれば、競売を止めてもらえる場合があります（民事再生法第197条）。競売が進むほど間に合わなくなるため、保証会社や裁判所から通知が届いたら、すぐに弁護士・司法書士に相談してください。
相談のときは最初に「家を残したい」と伝える
住宅ローン特則は、再生計画に定めなければ適用されません。相談の最初に「住宅ローンがある」「家を残したい」と伝え、住宅ローンの契約書・登記事項証明書・保証会社からの通知を持参すると話が早く進みます。
住宅ローン特則を含む個人再生のメリットは個人再生で家を残せる？住宅ローンを守りながら借金を減らす7つのメリットで、実際に家を残した方の経過は【住宅ローン個人再生体験談】家を手放さずに再スタートできた40代会社員の実話で紹介しています。
自己破産したら住宅ローンの家はどうなる？
自己破産では、住宅ローンが残っている家は原則として売却されます。自己破産はすべての借入先を対象にする手続きで、住宅ローンだけを外すことができないためです。
家の売却代金は住宅ローンの返済にあてられ、売却しても残ったローンは、免責が認められれば支払う必要がなくなります。
自己破産で家を手放した人はどのくらいいる？
債務整理相談ナビが自己破産の経験者100人に行った調査（2026年5月・インターネット調査）では、手続きで手放した財産として「不動産（持ち家）」を挙げた人は25.0%でした。最も多かったのは「預貯金（99万円を超える部分）」の59.0%、次いで「自動車」の35.0%です。
同じ調査で、自己破産後の生活で「意外と困らなかった」ことの1位は「賃貸契約（住む場所）」で、49.0%が挙げています。家を手放した後の住まいは、多くの人が賃貸で確保できていました。
調査の詳細は自己破産で「失ったもの」の実態調査｜経験者100人に聞いた財産・生活への影響で公開しています。
なお、日本弁護士連合会の2023年の記録調査では、自己破産の申立人のうち自宅が本人名義だった人は1.87%、家族名義が20.26%、持ち家でない人が77.87%です。
家を手放す方法は「任意売却」と「競売」の2つ
ローンの支払いが止まった家は、債権者が申し立てる競売で売られるのが原則です。競売の前に、債権者の同意を得て市場で売る任意売却を選ぶと、競売より高い価格で売れる可能性があり、引っ越しの時期を債権者と調整できる場合もあります。
任意売却の流れは任意売却とは？通常売却や競売との違いやメリット・デメリットで解説しています。
自己破産をしても同じ家に住み続ける方法はある？
本人が家を所有し続けることはできませんが、親族に家を買い取ってもらう、売却後に買主から借りて住む（リースバック）などの方法で、同じ家に住み続けられる場合があります。
いずれも、適正な価格で売ることが前提です。相場より安く親族へ名義を移すと財産隠しと判断され、免責が認められないおそれがあります。方法を選ぶ前に弁護士へ相談してください。
家族名義の家やペアローンの家はどうなる？
親や配偶者の名義の家は、本人が自己破産しても処分の対象になりません。
ただし、本人が家族の住宅ローンの連帯保証人になっている場合や、夫婦でペアローンを組んでいる場合は、家族側に返済が集中し、家を売却せざるを得なくなることがあります。
夫婦で住宅ローンがある場合の進め方は自己破産と離婚はどちらが先？タイミング・配偶者への影響と注意点を解説で整理しています。
自己破産で残せる財産の範囲は自己破産で残せる財産・取られる財産｜現金99万円・車・預貯金の扱いで確認できます。
家を残したいときは任意整理と個人再生のどちらを選ぶ？
住宅ローン以外の借金を3〜5年で返せるなら任意整理、返せないなら個人再生が候補です。どちらも住宅ローンの返済を続けることが前提になります。
| 状況 | 向いている手続き |
|---|---|
| 住宅ローン以外の借金が少なく、利息がなくなれば3〜5年で返せる | 任意整理 |
| 住宅ローン以外の借金が多く、利息がなくなっても返済が終わらない | 個人再生 |
| 住宅ローン自体の返済が続けられない | 自己破産（家は手放す） |
個人再生では住宅ローン以外の借金の元本が減るため、任意整理より毎月の返済額を抑えられる場合があります。その代わり、裁判所への申立てが必要で、官報に名前が載ります。
借金の総額と毎月返せる額を入力すると、債務整理の診断ツールで家を残せる手続きの候補がわかります。4種類の手続きの違いは債務整理の種類は4つ｜違い・期間を比較して選ぶで比較しています。
個人再生を検討する場合は、住宅ローン特則の申立て実績がある事務所を選ぶことが大切です。個人再生に強い弁護士おすすめ5選｜費用相場・選び方・司法書士との違いで、費用と対応範囲を比較できます。
債務整理後、住宅ローンはいつから組める？
任意整理なら整理した借金の完済から5年、個人再生と自己破産なら手続開始決定から7年が、新しく住宅ローンを申し込める目安です。
これは信用情報機関が事故情報を登録しておく期間です。住宅ローンを扱う銀行は全国銀行個人信用情報センター（KSC）に加盟しており、CRINという仕組みを通じて、CIC・JICCに登録された延滞や代位弁済などの情報も確認できます。
| 信用情報機関 | 主な加盟先 | 債務整理に関わる情報の登録期間 |
|---|---|---|
| 全国銀行個人信用情報センター（KSC） | 銀行・信用金庫など | 官報に載った破産・民事再生の手続開始決定：決定日から7年以内。延滞・代位弁済などの情報：返済中はずっと登録され、完済してから5年以内 |
| CIC | クレジットカード会社・信販会社など | 延滞などの情報を含む契約の記録：返済中はずっと登録され、完済などで契約が終わってから5年以内 |
| JICC | 消費者金融など | 債務整理・破産申立てなどの記録：返済中はずっと登録され、完済などで契約が終わってから5年以内（2019年10月1日以降の契約） |
出典：全国銀行個人信用情報センター｜センターの概要、CIC｜信用情報の保有期間、JICC｜信用情報の内容と登録期間、全国銀行個人信用情報センター｜情報交流（CRIN）
個人再生と自己破産は官報に掲載されるため、KSCに7年登録されます。任意整理は官報に載らないため、整理した借金を完済してから5年がひとつの区切りです。
登録期間が過ぎても、審査に通るかどうかは収入・勤続年数・頭金・ほかの借入状況で決まります。債務整理をした金融機関やそのグループ会社では、社内の記録が登録期間後も残っている場合があります。申込先を選ぶときは、債務整理をした金融機関とそのグループ会社を避けることも検討してください。
自分の信用情報に何が載っているかは、各信用情報機関に開示請求すれば確認できます。登録期間の詳しい数え方は債務整理のブラックリストはいつから何年？載らないケースと確認方法で解説しています。
住宅ローンと債務整理のよくある質問
住宅ローンがあるまま債務整理をするときの相談先
住宅ローンがある場合は、手続きの選び方を誤ると家を残せる場面でも手放すおそれがあるため、住宅ローン特則や任意売却の実績がある弁護士・司法書士に相談することが大切です。
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